相続登記未了の不動産は売却できるのか
原則として相続登記は必要
結論から申し上げますと、相続登記未了の状態でも不動産の売却はできます。
とはいえ、売却が決まった場合でも先に相続登記は必要なので、スムーズに売却するためにもあらかじめ相続登記は済ませておくべきです。令和6年4月1日からは相続登記は義務化されています。
以下法務省ホームページからの引用です。
（Ｑ１）相続登記の義務化とは、どのような内容ですか？
（Ａ１）相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。
正当な理由がないのに相続登記をしない場合、１０万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から３年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。（Ｑ４）いつまでに相続登記をすればいいですか？（Ａ４）
不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に相続登記をする必要があります。
また、令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記がされていないものについては、令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります。
法務省HP「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」より
売買契約前に注意すべき点
相続未登記のままで所有不動産の広告を始めてしまうと、買主が決まったとしてもその後の手続が慌ただしくなります。
買主が売主の事情を理解して気長に待ってもらえる場合ならまだしも、期限付きでの申込みの場合申込みを撤回されることもありえます。申込みを撤回されてしまった場合せっかく売却が決まったにもかかわらずまた広告をやり直すことになり、それだけ売却時期が長引く前になってしまいます。
ですので売買契約前には相続登記を完了できる期間を十分に見込んでおいたほうが良いでしょう。
ちなみに、相続登記未了でも、必要書類が揃っていれば「相続登記」と「売買による所有権移転登記」を同時に申請する“連件登記”という方法で進められるケースがあります。
実際に売却が止まりやすい理由
相続人同士で意思が揃っていない
必要書類が集まらない
感情的な対立が残っている
誰が進行役をするか決まっていない
売却を円滑に進めるためにもまずは相続人同士で売却するという合意を得たうえで、進行役を決めましょう。
実際の現場では「法律」より「段取り」が重要
司法書士・不動産会社・相続人の役割整理
相続登記未了のまま不動産を売却する場合には
不動産会社が旗振り役となって司法書士と相続人等と緊密な連絡を取り合ったほうが
スムーズに手続が進みやすいです。
先に買主を探すべきケース
① 相続人が“売れるなら協力する”状態
② 維持コストが重いケース
以上のケースに該当する場合は買主が決まれば一気に話が進みやすくなります。
相続人全員グループLINEは避けた方が良い
相続人同士でやり取りすると話がうまくまとまらなくなる場合があるので
相続人以外の方に連絡を取り次いでもらうのがおすすめです。
売却までの一般的な流れ
- 相続人確認
- 遺産分割協議
- 必要書類収集
- 相続登記
- 売買契約
- 決済・引渡し
こんなケースは特に注意
共有者の関係が疎遠
半血兄弟姉妹がいる
相続登記が数世代放置されている
固定資産税や管理費滞納がある
特に相続登記がその都度行われないと権利関係が非常に複雑になり
その分手続の手間と費用がかさむことになります。
まとめ
不動産売却は価格だけでなく、“誰が交通整理するか”で進みやすさが大きく変わります。
「どうやって不動産を売却したらよいかよくわからない」「相続人同士の話し合いがうまく進まない」という場合には
第三者の立場からアドバイスできる不動産仲介会社や司法書士などに相談されてみてはいかがでしょうか。
FAQ
Q. 相続登記未了でも売却できますか？
A. 可能ですが、原則として相続登記が必要です。
Q. 相続登記と売却登記は同時にできますか？
A. 必要書類が揃えば連件申請できるケースがあります。
Q. 相続人の一人が協力しない場合は？
A. 感情面を含めた調整が必要になることがあります。
相続登記未了とは
相続登記未了とは、被相続人名義のまま所有権移転登記が行われていない状態を指します。
状況別売却難易度比較表
| 状況 | 売却難易度 | 主な課題 |
|---|---|---|
| 単独相続 | 低 | 書類収集 |
| 共有相続 | 中 | 意思統一 |
| 疎遠相続人あり | 高 | 連絡調整 |
ここまでの流れを整理するために相続の状況別に売却難易度と課題をまとめたものを一覧表にしてみました。相続人が増えるほど相続人同士の関係性が薄いほど売却難易度があがることがわかります。
